Más edificios y menos viviendas para los próximos 10 años
Algunos expertos dicen que el crecimiento exponencial de Medellín a nivel poblacional y urbanístico, en los últimos 30 o 40 años, no tiene comparación alguna, pues es un fenómeno que ha generado cambios en la manera como se perciben los barrios y la forma de construcción en ellos.
Así lo explica Daniel Ramírez Mejía, miembro de la Academia Antioqueña de Historia, quien asegura que “estas zonas tienen un crecimiento enorme en su densidad poblacional y comercial, con una gran expansión arquitectónica en altura con cada vez mas nuevas edificaciones”.
Según el experto cada año que transcurre da pie al desarrollo no solo en la construcción de nuevos edificios de viviendas, sino que está acompañado de una serie de proyectos para mejorar la calidad de vida de los residentes.
“La construcción de un transporte sostenible, intercambios viales, creación de nuevos espacios peatonales, sumado a la inversión privada que llega con una oferta para montar locales comerciales de gastronomía, tiendas, entre otros servicios, hacen que toda la vida se desarrolle dentro del barrio”.
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¿Cuál es la proyección de crecimiento para estas zonas?
Desde el Departamento Administrativo de Planeación de la Alcaldía de Medellín explicaron que “según el POT (Plan de Ordenamiento Territorial) se definen las normas aplicables para cada sector de la ciudad y su potencial edificatorio, así como el sistema público y colectivo el cual se materializa a través del espacio público construido”.
En ese sentido, “el modelo de ocupación para la zonas como el occidente de Medellín, pretende concretar el mayor potencial edificatorio en las zonas planas y más próximas al Río Medellín, disminuyendo dicho potencial progresivamente hacia la ladera, teniendo en consideración aspectos como la topografía, las restricciones ambientales, de accesibilidad y conectividad”, explicaron.
A su vez este plan de ocupación busca fortalecer el sistema hídrico con eco-parques de quebrada, planes de manejo especial de cuencas, entre otros, contribuyendo así a una mejor calidad ambiental.
“Las posibilidades de desarrollo y crecimiento urbanístico en las comunas de Laureles, El Poblado y Belén, es relativamente pequeña en comparación a otros puntos de la ciudad, debido a que si bien hay zonas de aprovechamiento residencial urbano, el desarrollo de los predios privados es potestad de sus propietarios, en el marco de las dinámicas inmobiliarias y del interés de estos últimos en desarrollarlos”.
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Según Federico Estrada, gerente de la Lonja Propiedad Raíz, durante el 2022 en el Valle de Aburrá se proyectó la venta de 20.000 unidades de vivienda y en el oriente alrededor de 9.000”.
Para el caso de Laureles se vendieron 375 unidades de vivienda nueva, lo que representa un crecimiento del 78.6% en comparación al 2021.
En El Poblado la unidad de vivienda vendida durante los primeros 8 meses del año fue de 752 con un aumento del 24.1% y un precio promedio de $8.756.631 por metro cuadrado.
Por su parte, el municipio de Envigado reflejó las ventas más altas de estos 4 sectores con un total de 1209 viviendas nuevas y un promedio de $7.008.099 por metro cuadrado.
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“Lo que se proyecta en un corto y mediano plazo es que en momentos como el actual, en el que se observa incertidumbre política y económica, la mejor alternativa de inversión es la propiedad raíz, particularmente teniendo en cuenta los elevados niveles de inflación”, comentó Estrada.
Densidad habitacional
Estos mapas representan las densidades habitacionales máximas propuestas para los distintos barrios de las comunas según el POT, teniendo en cuenta que no en todas las zonas bajas se pueden construir proyectos de vivienda, ya que hay que tener en cuenta diferentes factores como la tipografía, suelos, paso de cuencas, tipos de predios, entre otros.
Para el caso de El Poblado, las lomas, los altos, El Tesoro y el sector de los Balsos, aún tienen buena proyección para que se realicen nuevos proyectos residenciales y urbanísticos.
Cabe resaltar que algunas zonas son predios privados que funcionan como fincas, casa fincas o zonas de descanso y que a los propietarios no les interesa vender para darle paso a una edificación grande con una cantidad grande de apartamentos.
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Además las zonas bajas de la comuna 14 están en una transformación de aquellas casonas históricas sean organizadas y funcionen hoy en día como establecimientos comerciales diferentes para turistas y visitantes.
Por su parte en Laureles, los barrios de la comuna 11 presentan una densidad media-alta, siendo los barrios Carlos E. Restrepo, Sudamericana, Naranjal y Conquistadores, los puntos más poblado por viviendas.
En Belén refleja que los barrios más altos muestran una densidad menos poblada y que en los próximos años serían utilizados para la edificación.
¿Y el crecimiento poblacional?
Según datos de Planeación en el caso de El Poblado el crecimiento poblacional sube pero no de una forma acelerada, es decir, en 2018 era de 106.805 personas, en este 2022 está en 111.343, en 2026 sería de 114.223 y en 2030 de 115.267.
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Para Laureles la proyección poblacional tiene altos y bajos, ya que en 2018 estaba en 99.904 personas y en 2022 sería de 101.632, pero para el 2026 sería de 101.456 y en 2030 podría ser de 100.257 personas.
Mientras que para Belén n el crecimiento en 2018 fue de 202.931 personas, en 2022 de 214.967, para el 2026 estaría en 224.468 y la proyección del 2030 sería de 230.195
¿Y en el caso de Envigado?
Para los próximos años Envigado proyecta revitalizar el barrio como unidad básica, abierta, permeable, dotada de espacio público, equipamientos y una variada
oferta de actividades económicas complementarias, además de priorizar la intervención de corredores peatonalizados, más transporte público y amoblamiento urbano.
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Una necesidad que piden los vecinos por tener más espacios como los construidos en la calle de la Buena Mesa.
Eliana Ospina, Directora de Planeación del municipio, le explicó a Gente que “ se propone la peatonalización de áreas destinadas exclusivamente al uso y circulación de peatones para cumplir con una vocación específica de tipo: turística, recreativa, histórica, comercial, servicios entre otras”.
Más que hacer viviendas nuevas, los próximos años se centrarán en “la construcción de espacios públicos y equipamientos basada en la generación de corredores y núcleos que permitan una lectura del territorio desde sus estructurantes”.
El POT de Envigado indica que está orientado hacia una ciudad compacta, que desincentive el crecimiento urbanístico en las laderas.
La funcionaria manifestó que “vale aclarar que el crecimiento residencial también depende de las condiciones del mercado inmobiliario que responde a las fuerzas de oferta y demanda de la vivienda, los costos de los insumos de construcción, la tasa de cambio y otros factores macroeconómicos que determinarán en los próximos año”.
En el 2033 se estima que Envigado vivirán 287.581 habitantes; 132.786 hombres y 154.795 mujeres; 279.065 personas en la cabecera municipal y 8.516 en los centros poblados y sectores rurales dispersos.
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Por: Alexis Carrillo Puerta
alexisc@gente.com.co