El negocio de la renta de corta duración
Gente conversó con vecinos expertos del sector inmobiliario para entender por qué cada vez más personas quieren entrar en el negocio de la renta de corta duración.
La renta de corta y mediana duración tiene una rentabilidad muy superior a la del modelo tradicional de arriendo. Foto: Camilo Suárez.
Toledo, Lisboa, Barcelona y Medellín tienen una cosa en común, en cada una de estas ciudades se señala a los turistas extranjeros de ser los responsables del encarecimiento de la vivienda en algunos sectores. El año pasado llegaron a Medellín cerca de 1’400.000 visitantes de los cuales 682.000 eran extranjeros, muchos de ellos provenían de países con una moneda más fuerte que el peso colombiano y por lo tanto tienen una mayor capacidad adquisitiva.
Por lo anterior, muchas personas dedicadas al alquiler de apartamentos y apartaestudios amoblados en zonas como El Poblado y Laureles, las más apetecidas por los visitantes, han decidió mudarse del modelo tradicional de arrendamiento a la renta de corta duración que se hace a través de aplicaciones como Airbnb, Booking y Trip Advisor.
La gentrificación ha sido abordada desde muchas aristas, pero la discusión se ha concentrado en argumentar a favor o en contra de los señalamientos y ha dejado de lado el aspecto económico del fenómeno: rentar vivienda por cortos y medianos plazos genera una mayor rentabilidad para los propietarios de inmuebles.
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Todo está muy caro
Martín Arango es director comercial de Acrecer, una importante empresa del sector inmobiliario con más de 40 años de presencia en la comuna 14. Según cuenta Arango, un inmueble que recién entra en el mercado del alquiler es un 50% más costoso que otro que lleva 5 años en oferta, aun cuando estos tengan las mismas características, pero advierte que esto no es sólo provocado por el turismo, tiene que ver también con la escasez de vivienda provocada por la inflación y el aumento de las tasas de interés que dificulta la compra de vivienda e incrementa la demanda del alquiler.
“Anteriormente teníamos un traslado natural de arrendatarios a propietarios. A medida que se iban entregando construcciones, las personas iban empezando a habitar sus apartamentos. Ahora ese fenómeno no se está viendo porque hay menos construcciones y menos personas comprando”, explica Arango.
Otro motivo que señala el experto tiene que ver con el POT vigente en Medellín, que obstaculiza la construcción de nuevos proyectos de vivienda en lugares que son muy demandados. Sin embargo, reconoce que la devaluación del peso y el crecimiento del turismo extranjero en la ciudad tienen una incidencia directa en el incremento de los arriendos.
Eduardo Londoño, líder de ‘My Places’, un proyecto de Acrecer que hace las veces de intermediario y administrador entre los propietarios y los tomadores y un inmueble, considera que, en unos años, cuando muchos proyectos de vivienda que se están construyendo con la idea de recibir a esta población extranjera sean entregados, los precios de los arriendos en muchas zonas empezarán a disminuir, pues espera que, llegado el momento, la demanda logre equilibrarse con la oferta.
Ambos, Londoño y Arango, se muestra optimistas frente al fenómeno y consideran que “tenemos 700 mil turistas extranjeros para atender desde los bienes y servicios del turismo, nosotros como inmobiliaria y operador de servicios de corta y mediana estancia queremos aprovechar este fenómeno para darle el mejor manejo posible”. Arango asegura que Acrecer no ha experimentado una depuración de la cartera de arriendos porque los propietarios quieren migrar masivamente a Airbnb y que son más las personas que quieren entrar al negocio con nuevos inmuebles.
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El negocio de la renta corta
Sin embargo, ese no es el caso de Jaime Calle, quien arrienda inmuebles en El Poblado hace aproximadamente 6 años. Él asegura que todo este fenómeno del encarecimiento de los arriendos viene desde la pandemia, pues muchos propietarios tuvieron que aceptar la entrega de sus apartamentos sin multas, congelar los cánones de arriendo y en algunas ocasiones disminuirlo para colaborarle a las personas.
“Así me pasó, un apartamento aquí en El Poblado, nuevo, de alto perfil, de 132 metros cuadrados, 3 habitaciones más servicios, un apartamento que en su momento valía 4’000.000 de pesos el arriendo lo alquilé en 2’300.000”, el señor Calle afirma que cuando empezó la reactivación económica e intentó aumentar los precios ninguno de sus inquilinos estuvo dispuesto y se aferraban al contrato que tenía vigente.
“¿Qué pasó? Llega un extranjero y me ofrece alquilar el apartamento por seis meses a 6 millones de pesos el mes. Para mí es más rentable echar al inquilino, pagarle la multa y alquilarlo nuevamente. Para mí el problema radica en que muchos inquilinos no fueron empáticos con los arrendatarios quienes igual tuvimos que seguir pagando las cuotas y los impuestos del inmueble, y lo que me pasó a mí les pasó a muchas personas en Medellín”, afirma Calle.
Hoy en día, muchos propietarios como Jaime Calle prefieren la renta de corta y mediana duración (30 días o más) con visitantes extranjeros pues les genera una rentabilidad superior.
Mientras que por alquiler tradicional se puede obtener una rentabilidad de entre el 0,5% y el 0,8% del valor del inmueble, a renta de apartamentos amoblados de corta y mediana duración, por su parte, genera una rentabilidad de 68.000 pesos por cada metro cuadrado. Es decir “un apartamento de 100 metros cuadrados avaluado en 500 millones de pesos multiplicado por el 0,8 te da 4’000.000 de pesos mensuales. El mismo apartamento, alquilado bajo el modelo de renta, te da 6’800.000. ¿Qué preferiría usted?”, explica el señor Calle.
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Operadores de su inmueble
La experiencia le ha enseñado a este propietario que la renta de mínima duración, es decir la que se hace por días, es un dolor de cabeza. Según cuenta “el que viene por meses suele ser, más que un turista, un llamado nómada digital que viene a vivir por largas temporadas y que respeta su casa y su entorno. La renta por días no me gusta porque termino ganando menos plata”.
Esto se explica porque como propietario de un inmueble amoblado en renta, este debe estar constantemente pendiente del pago de servicios, la dotación de enseres y la reparación de daños, que suele ser más frecuente cuando sus inquilinos alquilan por pocos días. Sin embargo, la renta por meses no lo libra de estas responsabilidades con el inquilino, es por eso que algunas empresas inmobiliarias han incursionado en este negocio y se encargan de la operatividad de los inmuebles en renta a cambio de un porcentaje mensual.
Jhon Llanos es agente inmobiliario de Conecta Inversiones, una empresa del sector inmobiliario que presta sus servicios como operador del arriendo de apartamentos amoblados bajo la modalidad de renta de corta y mediana duración.
De acuerdo con el agente, contratar sus servicios como operadores trae ciertos beneficios que no se encuentran fácilmente en plataformas digitales como Booking o Airbnb, por ejemplo, “las plataformas te conectan con un cliente, pero nunca lo conoces más allá de las reseñas de su perfil, nosotros tenemos filtros para los arrendatarios, pues nos interesa la posible relación comercial que podamos establecer con esa persona”.
Por: Alejandro Puerta Calle
alejandropc@gente.com.co